多家预计净利增超45%,物业股为何能跑赢大市?

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数据来源:根据公开数据整理(单位:亿港元) 制图:每经编辑 魏文艺

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析认为,目前物业股表现良好,不完全是受到物业公司的特性拉动,其在管面积增长带动营业收入快速增长是更大因素。在目前阶段,这项指标更多取决于地产端的交付项目,这属于被动式增长,但无疑对股价的推动还是较强的。

另一方面,就行业趋势来看可以发现,物业管理板块中期增长确定性强、长期空间广阔。

中金公司在报告中认为,物业公司保守预计2021~2023年能够实现约25%~35%的确定性三年年化盈利复合增长;长期板块有望持续质量增长,比如碧桂园服务和雅生活服务有望业绩超预期。

在股市持续承压的行情下,这无疑就是物业股的吸引力。

截至2019年末,在港股上市的物业股已达19只。上市的物业股越多,越将形成板块效应,增加关注度和活跃度。值得一提的是,2019年港股物业版块累计涨幅在23%以上,远高于当年恒指9.06%的涨幅。而且,主要物业股物业股涨幅在50%以上。

物业企业加速分化

上述证券分析师认为,疫情对于传统的房地产开发企业来会造成资金压力。但对物业公司来说,从目前已经上市物业公司的合约储备来看,未来两到三年,依旧能够保持30%以上复合增长率。尤其是TOP30房企,2019年公司规模增速在20%以上,这为旗下物业公司的发展提供强大支撑。

2019年物业服务企业管理规模TOP10 数据来源:克而瑞

值得注意的是,近年来头部物业公司的收并购频繁,竞争日趋激烈。如碧桂园服务收购溧阳中立60%股权,预计未来5年接管电梯将超10万台;永升中标5个项目,与通化高新投资控股达成战略合作。

在资本市场的角度来看物业行业的“分化问题”,依然值得重视。

尽管现在市盈率还是有炒作空间,但从目前的估值来看,物业股的市盈率(五六十倍)已经有点太高。上述房企IR提醒,在掀起IPO热潮之后,供求关系会发生转变,当一个行业有几百家上市公司的时候,内部肯定会分化。

上述证券分析师也表示,估值的核心是盈利能力,以及需要多少投资来换来成长性当上市公司越来越多之后,整体市盈率只会往下,行业内部自然会有更加明显的分化。

注重运营和盈利能力

物业行业的分化与较量中,核心竞争点除了规模还有什么?

物业管理是房地产在行业空间受限时培育的一个更能持续增长、获稳定收入板块。从其本质可见,运营能力和盈利能力是除宏观环境、企业背景之外的关键因素。

一位商业地产负责人从物业股的发展逻辑角度,向记者举了一个例子。

目前物业股基本都实现了高市盈率,但也由此,使得物业公司不能轻易丢弃净利润。此次疫情下物业管理费并没有减少或免除,也不可能有物业公司这样做,因为这笔收入直接关系到物业公司的业绩指标。

比如一个物业公司有1亿净利润,它能可能产生30亿市值。相比之下,地产板块1亿元的净利润只能产生8亿元市值。高估值拉动高预期、高股价,物业就是一个赚细钱的地方,利润这块是不可能轻易舍去的。

“而且目前整个香港市场的市盈率在9.5倍左右,处于十年来的低位,物业股未来还有很好的增长空间,所以需要现在打下好基础。”上述商业地产负责人表示,物业股的发展逻辑,使得物业公司竞争将更加精细化、技能化。

“在物业行业,会更考验企业管理水平,依托并购而来的增量更考验财务处理和并购能力。同时,对销售费用、管理费用的把控,对周转率的控制都有要求。”上述房企IR认为,物管行业的市场规模有望达到7000亿元,这是一个成长逻辑清晰、公司产能技能要求更高,讲求高盈利和现金流的行业,这也是其长期价值之所在。

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